İstanbul'da kiralık konut piyasasında sular bir türlü durulmuyor. Kiracı-ev sahibi sorunlarına her gün bir yenisi eklenirken, şimdi de depozito ve peşin kira talepleri gündemde.
Kiralık ev arayan birçok vatandaş, yüksek kira bedellerinin yanı sıra ev sahiplerinin ‘aşırı’ talepleriyle de karşılaşıyor. Ev sahipleri taşınmazı kiralamak için iki hatta üç aylık depozito istiyor. Bunun yanı sıra kira bedelini de altı aylık ya da bir yıllık peşin talep ediyor.
Peki ev sahiplerinin bu talepleri yasal mı? Depozito en fazla kaç aylık istenebilir ve en önemlisi kira bedeli altı aylık ya da bir yıllık olacak şekilde peşin talep edilebilir mi?
“Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito bedelinin en fazla üç aylık kira kadar olabileceği açıkça belirtiliyor” diyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ev sahiplerinin kirayı altı aylık ya da bir yıllık peşin ödeme olarak talep etmesi hakkında çok önemli bilgiler verdi.
“Kira bedelinin hangi dönemlerde ödeneceği kira sözleşmesinde serbest bir şekilde belirlenebilir. Yani bir sözleşmede ‘Üçer aylık ödemeler şeklinde ödenecektir veya her kira yılı başında bir yıllık peşin ödenecektir’ gibi yer alan hükümler geçerlidir. Bu bir dayatma olarak değil kiracının sözleşme başlangıcında peşin ödemeyi kabul ettiği ve buna göre kiralama ilişkisine girdiği şeklinde kabul edilecektir” diyen Ali Güvenç Kiraz dikkat edilmesi gereken çok önemli bir noktanın altını çizdi:
“Burada dikkat edilmesi gereken temel nokta ise peşin ödeme adı altında bir takım farklı güvence bedeli ödemelerin alınmasının asla geçerli olmayacağıdır. Örneğin kira sözleşmesi başlangıcında üç aylık depozito bedeli ödeyen bir kiracıya ayrıca ‘Bir yıllık kira bedeli 16 ay olarak alınacak ve bu ek dört aylık alınan bedel kira bedeli ödeme güvencesi olarak kiraya verenin hesabında duracaktır’ şeklinde bir sözleşme dayatılamaz. Eğer kiracı böyle bir sözleşme imzalamışsa da depozito dışında herhangi bir güvence bedeli vermek zorunda olmadığı için bu bedelin kendisine tamamen iadesini talep edebilecektir.”
SÖZLEŞMEDEKİ O MADDEYE DİKKAT!
Kiracılar, bir yıllık peşin ödeme yaptıktan sonra, diğer yıl kirayı aylık ödeyeceğini düşünebiliyor. Ancak burada büyük bir yanılgı söz konusu oluyor.
Ali Güvenç Kiraz, “Bir kira sözleşmesinde ödeme şekli nasıl yazılmış ise uzayan kira yıllarında da o şekilde ödenmeye devam edilmek zorundadır. Bir yıl peşin kirasını ödeyen ve ikinci yıl aylık ödemeye başlayan kiracıya mal sahibi icra takibi yaparak ödemediği tüm yıla ait kira bedelinin ödenmesini isteyebilir” dedi.
İMZALANSA DA GEÇERSİZ SAYILACAK MADDELER
“Ev sahipleri genellikle ‘Sözleşme serbestisi var, kiracı işine gelirse imzalar’ argümanına sığınıyor. Peki hukuki açıdan bakıldığında, kiralık konut piyasasındaki bu aşırı talep ve mecburiyet durumu, kiracının ‘irade fesadı’ altında bu şartları kabul ettiği anlamına gelir mi?” diye sorduğumuz Ali Güvenç Kiraz, “Elbette hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi temel ilkelerden biridir. Ancak sözleşme serbestisi sınırsız bir ilke değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri, dürüstlük kuralı ve kamu düzeni bu özgürlüğün sınırlarını oluşturur” dedi ve geçersiz sayılabilecek maddeleri anlattı:
-- Örneğin kiracıya kira sözleşmesinde ‘emlak vergisini kiracı ödeyecektir’ denilemez ve sözleşmeye yazılırsa da geçersizdir. Kiracı bu bedeli ödemişse geri de isteyebilir.
-- Yine kiracıya ‘Tüfe 12 aylık ortalama üzerinde artış yapılacaktır’ şeklinde bir şart kesinlikle konulamaz. Kiracı artış oranını Tüfe 12 aylık ortalaması kapsamında yaptığında sorumluluğunu yerine getirmiş sayılacaktır.
-- Mal sahibi kiracıya onun özel yaşantısını kısıtlayacak hiçbir şart ileri süremez. Örneğin ‘belli saatlerde eve misafir alınmayacaktır, şu cinsiyetten olan kişiler eve giremez’ gibi ifadeler geçersizdir. Sözleşmede yazılı olsa dahi uymakla yükümlü olunamaz ve aksi bir durum oluştuğu takdirde de kiracının tahliyesi sebebini oluşturamaz.
--Tabii bu durumun kiracı tarafından kötü niyetli bir şekilde anlaşılmaması da gerekir. Örneğin evet eve misafir alınamaz ifadesi geçerli değildir ama kalıcı bir şekilde sürekli farklı insanların evde konaklaması da bir alt kiralama ilişkisi olarak kabul edilir, sözleşmeye aykırılık ve tahliye sebebi oluşturur.
Kira sözleşmesi başlangıcında bulduğu evi kaybetmemek için ağır şartlarla kira sözleşmesini imzalayan kiracının kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ve dürüstlük kurallarına aykırı sözleşme hükümlerine uyma zorunluluğu yoktur. Kiracı bu nedenle de asla tahliye edilemez. Bu tür hükümlerin sözleşmede yazılı olması kiracının uyması gereken hükümler olmadığı için kiracı açısından asla endişe verici bir durum olmamalıdır. Özellikle üç aylık sınırı aşan depozito bakımından kiracının dava açarak fazla ödediği kısmın iadesini istemesi mümkün. Çünkü burada emredici bir kanun hükmü söz konusudur.
DEPOZİTO KARMAŞASI: VERİLEN ÜCRET NASIL GERİ ALINMALI?
Kiracılar ile ev sahipleri arasında en çok tartışılan konulardan birisi de depozitonun verilen ücretten mi yoksa son kira bedeli üzerinden mi iade alınacağı oluyor.
“Kira sözleşmesinde yazılan hüküm bu anlamda çok önemlidir. Eğer kira sözleşmesinde ‘depozito alındığı şekilde ve değerde ödenecektir’ hükmü var ise depozito ne kadar alınmış ise o şekilde iade edilecektir” diyen Avukat Kiraz ekledi:
“Ancak bu şekilde bir hüküm yok ise Yargıtay’ın eski Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında çözümü ‘depozito alındığı şekildeki kira değeri ve kat sayısı ile iade edildiği tarihteki kira değeri ve kat sayısına göre iade edilir’ şeklindedir. Buna göre kiracı 10 bin TL kira bedeli ile kiraladığı bir taşınmaza iki aylık depozito bedeli ödemiş ise ve üç yıl sonra tahliye ederken ödediği kira bedeli 25 bin TL olmuş ise alacağı depozito bedeli 50 bin TL olmalıdır.”
