Japonya'da son yıllarda hızla yükselen konut fiyatları ve kira bedelleri, emlak piyasasında sıra dışı bir segmentin hızla büyümesine yol açtı. Geçmişinde cinayet, intihar veya yalnız ölüm gibi trajik olayların yaşandığı ve yerel dilde "jiko bukken" (olaylı konut) olarak adlandırılan evler, sundukları büyük fiyat avantajıyla hem bütçesini düşünen kiracıların hem de fırsat kollayan gayrimenkul yatırımcılarının bir numaralı odağı haline geldi.
The Economist’in yayımladığı verilere göre, geçmişinde olumsuz bir olay barındıran bu konutlar, yaşanan hadisenin niteliğine ve ciddiyetine bağlı olarak piyasa değerinin yüzde 10 ila yüzde 50 altında bir bedelle satılabiliyor ya da kiraya verilebiliyor. Artan yaşam maliyetleri karşısında ekonomik avantajı ilk sıraya koyan çok sayıda Japon vatandaşı, artık bu evlerde yaşamayı ciddi bir alternatif olarak değerlendiriyor.
TOKYO'DA REKOR KIRAN KİRALAR TALEBİ TETİKLEDİ
Özellikle başkent Tokyo başta olmak üzere büyük metropollerde konut edinme ve barınma maliyetlerinin rekor seviyelere ulaşması, indirimli "jiko bukken" konutlarına olan yönelimi doğrudan tetikliyor.
Resmi veriler, Tokyo merkezindeki stüdyo daire kiralarının mart ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13 oranında yükseldiğini ve kira fiyatlarının üst üste 22 ay boyunca rekor kırarak artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Bu bütçe baskısı karşısında, yapılan kamuoyu araştırmaları da Japonların önemli bir bölümünün, yeterli fiyat avantajı sağlandığı takdirde geçmişinde ölüm vakası bulunan evlerde yaşamaya sıcak baktığını gösteriyor.
SEKTÖR KENDİ ÇÖZÜMLERİNİ YARATTI: "PERİLİ DEĞİLDİR" BELGESİ VE RİTÜELLER
"Jiko bukken" pazarının büyümesi, beraberinde bu alana özel hizmet sunan yeni iş kollarını da doğurdu. Ülkede faaliyet gösteren bazı emlak ve denetim şirketleri, geçmişte ölüm olayının yaşandığı bu evlerde doğaüstü bir aktivite olup olmadığını saptamak üzere termal kameralar ve çeşitli teknolojik cihazlar kullanarak incelemeler gerçekleştiriyor. Yapılan teknik analizlerin ardından evler için "perili değildir" belgesi düzenleniyor.
Psikolojik kaygıları ve toplumsal ön yargıları kırmak adına başvurulan bir diğer yöntem ise geleneksel ritüeller oluyor. Ev sahipleri ve emlakçılar, Budist rahipleri davet ederek konutlarda dini arındırma seansları düzenliyor. Böylece yeni kiracı veya alıcıların zihinsel olarak rahatlaması hedefleniyor. Ayrıca ülkede, geçmişinde ölüm vakası yaşanmış tüm evlerin adreslerini, buralarda gerçekleşen olayların detaylarıyla birlikte harita üzerinde listeleyen internet siteleri de yoğun bir ziyaretçi trafiğine ulaşıyor.
KÜLTÜREL FAKTÖRLER VE RUH İNANCI
Kültürel inanışlar, bu konutların piyasa değerinin belirlenmesinde hala kritik bir rol oynuyor. 2024 yılında gerçekleştirilen bir araştırmaya göre, Japon nüfusunun yaklaşık üçte biri (üçte bire yakın bir kesimi) ruhların varlığına inandığını belirtiyor. Bu inanç nedeniyle geleneksel yapıyı koruyan bazı alıcı ve kiracılar bu tip evlerin yanından bile geçmek istemezken, bütçe kısıtı yaşayan diğer kesim ise sağlanan yüksek indirim oranlarını daha belirleyici bir kriter olarak görüyor.
DEMOGRAFİK DÖNÜŞÜM: YAŞLANAN NÜFUS VE YALNIZ ÖLÜMLER
Japonya'nın hızla yaşlanan demografik yapısı, piyasadaki "jiko bukken" sayısının da doğal olarak artmasına zemin hazırlıyor.
Hükümetin açıkladığı resmi verilere göre, yalnız yaşayan yaşlı nüfusun artış eğilimiyle birlikte, 2025 yılında evinde vefat eden ve en az sekiz gün boyunca hiç kimse tarafından fark edilmeyen 20 binden fazla yalnız ölüm vakası kayıtlara geçti. Bu durum, emlak portföylerine her geçen gün geçmişinde ölüm hadisesi bulunan yeni konutların eklenmesine yol açıyor.
YASAL MEVZUAT YAŞLILARI KORUMAK İÇİN DEĞİŞTİRİLDİ
Japon hükümeti, ev sahiplerinin yalnız ölüm riski nedeniyle yaşlı vatandaşlara ev kiralamaktan kaçınmasının önüne geçmek amacıyla 2021 yılında kritik bir yasal düzenlemeye imza attı.
Yürürlüğe giren yeni mevzuat uyarınca; ağır suç teşkil eden (cinayet vb.) sıra dışı durumlar hariç tutulmak kaydıyla, ev sahiplerinin konutta yaşanan normal yalnız ölüm vakalarını yeni kiracılara bildirme/beyan etme zorunluluğu tamamen ortadan kaldırıldı. Bu reformla birlikte yaşlı bireylerin konut kiralama süreçlerinin kolaylaştırılması amaçlanıyor.
YATIRIMCILAR İÇİN "ÜÇ YIL" KURALI VE YÜKSEK KAR FIRSATI
Bu özel konutlar sadece ucuz barınma arayan kiracıların değil, gayrimenkul yatırımcılarının da yakın markajında bulunuyor.
Japonya'daki mevcut yasal düzenlemelere göre, bir konutta yaşanan ölüm olayının üzerinden üç yıl geçmesinin ardından, satış esnasında bu bilginin yeni alıcıya açıklanması zorunlu tutulmuyor. Bu yasal boşluktan yararlanan yatırımcılar, ilk etapta büyük indirimlerle ucuza kapattıkları "jiko bukken" konutlarını, üç yıllık sürenin dolmasıyla birlikte hiçbir bildirim yükümlülüğü olmadan doğrudan normal piyasa değerinden satarak yüksek kâr elde edebiliyor.
Sektör analistleri ve emlak uzmanları, genel konut fiyatlarındaki yukarı yönlü seyrin devam etmesi durumunda, "jiko bukken" pazarının hem tasarruf etmek isteyen kiracılar hem de yüksek getiri hedefleyen yatırımcılar için cazibesini koruyacağını ve büyümeye devam edeceğini öngörüyor.
